杭州市劳动教养人员所外执行管理办法

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国家房贷政策变化属于 “情势变更”，二手房买方不算违约？

蔡英杰


　　关键词：情势变更 不可抗力 国十条 政策 贷款 二手房 违约

　　近日，海淀区人民法院作出了房贷政策变化，即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此，各方人士在媒体上已经发表过很多意见。在房贷政策依然没有放松迹象的境况下，该案对于很多已经陷入二手房买卖合同纠纷的当事人或者将来拟交易房屋的当事人提供了很大的借鉴意义。同时，该份判决对很多北京律师办案也提供了可资参考援引的案例。尽管如此，鉴于该案的案情存在自身的特点，该判决结果适用的仅是该与该案情相同的纠纷。因此，广大购房者和卖房者千万不要以为，该判决具有普遍意义。下面，笔者就该案从几个方面简单进行一下评析。

　　案例简介：2010年4月12日，张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同，约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋，房屋成交总价为555万元，其中张先生计划贷款200万元购买。次日，张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中，因“新国十条”出台，无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后，张先生将宋女士起诉到海淀区法院，要求解除与宋女士的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。

　　庭审焦点：庭审中，张先生提供了与妻子马女士的结婚证，并拿出两个房产证，显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议，但她认为，两人签订的合同真实有效，而且合同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款。因此，应不受新国十条中关于住房贷款的限制，按合同执行。

　　判决结果：法院审理认为，根据有关规定，张先生家庭住房套数已达两套，因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房，属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张先生在签订合同时无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据，宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。该案主审法官曹力表示，虽然本案中双方签订的合同属于有效合同，而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定，但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。

　　律师评析：本案是国十条出台后第一起买方以国十条新政为由要求解除二手房买卖合同纠纷的判决，可能对于北京其他区县法院正在审理的案件有一定的影响，对于律师和广大房屋买卖合同当事人来讲也具有很强的借鉴意义。不过，这也仅仅是一个个案而已，并不具有典型意义，每个当事人都可能遇到些许不同的情况，因此该案判决结果并不具有普遍适用性。

　　一、本案中无法获得银行贷款是否属于情势变更？

　　根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是针对不同的案情，对该条款的适用应当综合考虑，不能一刀切，把所有情形或所有的政策问题都认定为情势变更。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发【2009】40号），法院是要慎用情势变更原则的。此外，根据于《正确适用 若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》(法【2009】165号)，确需在个案中适用情势变更原则的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。下面笔者通过几种不同情况谈谈自己的浅见：

　　1、如果合同没有明确约定贷款购房，要么双方在合同中明确写明由买受人全款付款，要么双方只是说明了价款数额、首付比例、每期付款金额？

　　在这种情况下，即便买方事实上采用贷款方式偿还分期价款，甚至在签订合同之前向卖方口头透露过分期付款将采用贷款的方式，但是一旦争议发生，买方都很难证明自己是要以贷款方式来付款，甚至卖方会声称对贷款事项不知情。如果是这样的话，我们认为买方很难以情势变更为由要求解除合同。否则的话，对卖方来说很不公平，因为在这一段时间内将丧失寻找或联系其他买家或者甚至推掉其他买家的机会。

　　2、如果合同中明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，且对贷款未获批准做了约定？

　　在这种情况下，我们建议当事人要在合同中明确无法办理贷款，买方可以解除合同的权利，并且将无法办理贷款的原因尽可能扩大，例如买方工资水平的原因，户口的原因，银行内部政策审核的原因，国家政策的原因等等，这样，买方届时要求解除合同的理由会更加充分一些。如果在合同没有明确规定无法办理贷款原因的话，那么除非是由于国家政策发生变化导致银行不能放贷，否则买方很难以情势变更原则主张解除合同。

　　在本案中，当事人已经约定贷款方式，而且约定了买方在银行贷款未获批准时不得解除合同，但是对于因何种原因导致未获批准在合同没有明确规定。法官审理认为：结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的银行贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此，在非买方自身原因造成银行贷款未获批准，买方是可以请求解除合同的。我想法官的这种理解可能来源于最高法关于商品房买卖的司法解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　3、如果合同中只是明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，因为个人原因无法贷款？

　　在这种情况下，除非在合同明确约定个人贷款的条件或者个人无法贷款可以解除合同，否则买方没有理由要求解除合同，一旦单方解除合同即构成违约，有可能被要求继续合同或支付违约金。此外，在国家政策没有变化的情况下，银行单方面内部放贷审核政策发生变化是否能够作为解除房屋买卖合同的理由呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，只要不是归责于买卖双方的是由未能获得贷款的，买方是可以解除合同的。不过，在实践中，对于银行单方面内部政策调整，买方很难举证证明。因此，如果买方担心这一点，可以将由于银行单方面原因导致无法贷款可以解除合同明确写在合同中。

　　二、该案的示范意义
　　海淀区法院应用情势变更原则作出了解除合同的判决，说明该案至少已经得到了北京市高级人民法院的认可。今后各区法院在处理类似案件中，法官们很可能会在一定程度上援引或参考该案。当然，该案最基本的前提就是房屋买卖合同是在国十条出台之前签订的，如果合同是在国十条出台之后的签订的，那么毫无疑问，买方是不能适用情势变更原则来解除合同的。

　　三、如果以情势变更原则解除合同后，买方是否可以少付或不付中介中介费或要求中介返还中介费？

　　根据目前的行业惯例，在房屋买卖合同中，通常约定由买方来付中介费。那么如果双方在解除合同后，买方是否可以不付中介费用或要求中介返还已经收取的中介费？显然不可以。在解除合同前，中介公司已经向房屋买卖双方提供了中介服务，完成了自己的任务，所以收取中介费是应当的。不过如果在《房屋买卖居间合同》中，中介和买方或卖方明确约定了中介费用的构成，比如居间费，代书费，代办过户费等等，那么买方可以只向中介公司支付其已经提供服务部分的费用，其他部分没有进行则是由于国家政策变化导致的，可以不必支付。


作者：蔡英杰
联系方式：13520108510；010-58695236
工作单位：北京市闻泽律师事务所
邮箱：blustarcai@sina.com

辽宁省营口市人民政府


营口市国有企业厂长（经理）离任兑现经济责任审计监督办法

（一九九五年十一月十五日市人民政府发布营政发[1995]45号）


第一章 总则

第一条为保障企业国有资产的保值、增值，明确厂长（经理）任期内的经济责任，客观公正地评价其任期内的业绩，根据《中华人民共和国审计法》，结合我市实际，制定本办法。

第二条市、市（县）区属国有企业厂长（经理）离任、承包兑现适用本办法。

第三条本办法所称厂长（经理）离任，是指厂长（经理）因辞职、免职、撤职、调离、辞聘、解聘、离退休等原因，不再担任本职务；兑现是指各种形式的年终或承包期满奖惩兑现。

第四条国有企业厂长（经理）离任和承包兑现必须实行审计监督。

第二章 审计组织和审计人员

第五条各级审计机关是国有企业厂长（经理）离任、兑现经济责任审计的主管部门，对离任、兑现审计工作实行统一管理、指导和监督。

第六条离任和兑现审计由下列审计组织实施：

（一）市、市（县）、区审计机关；

（二）经同级审计机关确认资格的审计师事务所、会计师事务所（以下简称社会审计机构）；

（三）经同级审计机关确认资格的企业主管部门内部审计机构（以下简称内审机构）。

第七条审计人员依法实施离任、兑现审计，受法律保护，任何组织和个人不得拒绝、阻碍，不得打击报复。

第八条审计人员实施离任、兑现审计时有下列职权：

（一）检查被审计单位的财务计划、会计凭证、帐簿、报表以及厂长（经理）离任、兑现审计有关的资料和资产；

（二）向有关单位和个人进行调查并索取证明材料；

（三）其他法律、法规规定的职权。

第九条审计组织和审计人员办理审计事项，应当客观公正、实事求是、廉洁奉公、保守秘密。

第三章 审计管辖

第十条市属国有企业厂长（经理）离任、兑现审计，由市审计局或市审计机关委托的社会审计机构审计。

第十一条市属国有企业下属的国有独立核算单位厂长（经理）离任、兑现，由审计机关指定部门内审机构或委托社会审计机构审计。

第十二条市（县）、区属国有企业厂长（经理）离任、兑现的审计管辖由市（县）、区确定。

第十三条其它国有企业厂长（经理）离任、兑现，由市审计机关或委托市（县）、区审计机关以及社会审计机构审计。

第四章 审计内容、程序和法律责任

第十四条国有企业厂长（经理）离任、兑现审计内容：

（一）企业遵守国家财税法规和贯彻执行国家政策情况；（二）企业执行国家指令性计划情况；

（三）企业国有资产保值、增值情况；

（四）企业依法缴纳各种税金（费）情况；

（五）企业资产、负债损益情况；

（六）厂长（经理）任期经营目标或经过一定程序确定的生产经营计划完成情况；

（七）应当进行审计的其它事项。

在审计工作中，审计组织有权追溯到离任厂长（经理）任期的以前年度，但应分清阶段和责任。

第十五条企业厂长（经理）离任，其主管部门或单位要在提出离任之日起五日内向审计机关提出离任审计申请；厂长（经理）经济责任兑现要在兑现前提出审计申请。

第十六条审计机关在接到申请后，应在五日内作出受理决定。

第十七条社会审计机构在决定受理离任、兑现审计时，应与委托部门或单位签订协议书。

第十八条审计组织在实施离任、兑现审计前三天，向被审单位送达审计通知书或协议书副本。审计通知书、协议书应注明离任或兑现经济责任审计的起止时间及对被审计单位的要求和审计组成人员等。

第十九条被审计单位或离任者认为审计人员与其有利害关系的，有权申请审计人员回避。审计人员是否回避由审计组织决定。

第二十条审计组织依法实施审计时，被审单位和有关人员必须主动配合并提供必要的工作条件和资料：

（一）财务计划、会计凭证、帐簿、报表等有关资料；

（二）企业资产盘存、变动及债权、债务清理的有关资料；

（三）企业章程、经营目标、合同或协议、生产经营计划及主要经营决策的有关资料；

（四）离任者的述职报告或工作总结；

（五）有关生产经营管理的其他资料。

第二十一条被审计单位和有关人员提供的资料，必须真实、完整，不得伪造、转移和隐瞒。

第二十二条实施审计后，审计组应当向审计组织提出审计报告或查证报告。审计报告或查证报告上报前，应当征求被审计单位和离任、兑现者的意见。被审计单位和离任、兑现者应当自收到审计报告或查证报告之日起十日内提出书面意见。

第二十三条审计组织审定审计报告或查证报告后，对离任或兑现者作出审计评价。审计机关审计的，由该机关出具审计决定和审计意见书；指定部门内审机构审计的，由内审机构出具审计意见书；委托社会审计机构审计的，由社会审计机构出具审计查证报告。

第二十四条审计组织作出的审计决定、审计意见书或查证报告，应在作出之日起十五日内送交被审计单位和有关部门。

部门内审机构出具的审计意见书，社会审计机构出具的查证报告，须报同级审计机关备案。

第二十五条审计组织作出的审计决定、意见书、查证报告，被审计单位必须执行。如有异议，可在收到审计决定、意见书、查证报告之日起十五日内，向上一级审计机关申请复议或提请同级审计机关监督解决。复议期间原审计决定照常执行。

第二十六条违反本办法有下列行为之一的，除对责任单位通报批评外，并按违反财经纪律的有关规定予以经济处罚；情节严重的建议其所在单位或上级机关、监察机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。

（一）国有企业厂长（经理）离任、兑现未按规定审计的；

（二）拒绝提供会计凭证、帐簿、报表等资料和证明材料的；

（三）出具伪证、毁灭、转移证据，隐瞒事实真相的；

（四）阻挠审计人员执行公务，抗拒、破坏监督检查的；

（五）拒绝执行审计决定的；

（六）打击报复和陷害审计人员、提供资料人员、检举、证明人的。

第五章 附则

第二十七条国有资产占控股地位的企业及实行企业化管理的事业单位的厂长（经理）离任、兑现审计参照本办法执行。

第二十八条社会审计机构承办厂长（经理）离任、兑现审计，按社会审计收费标准收取费用。

第二十九条本办法由市审计局负责解释。

第三十条本办法自发布之日起施行。