山东省高新技术产业开发区暂行管理办法

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《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）
逐条祥解

山东正洋律师事务所 张洪涛


概述：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。
目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171）。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本（GF-95-0171）的基础上，总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。
本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规章，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。

商品房买卖合同说明(内容略)

【释义】该部分是对文本的简要介绍，包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中，有关填写方法的规定（第3、4、5条）应详细阅读，并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分,能够弥补该文本的不足，最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。
【常见问题】有些开发商工作人员由于工作潦草，没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉，导致文本混乱、及其不规范、不严肃。
【对策】认真阅读“说明”，严格按“说明”填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。
　合同双方当事人：（内容略）
【释义】该部分详细列明买卖双方（包括其代理人）的基本情况。
【常见问题】有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。（这绝不是笔者危言耸听，笔者曾经代理过一件类似案子：由于售楼处工作人员将买方的地址填写的模糊不清导致无法与买方联系，公司受到损失，该工作人员也丢了工作。）
【对策】卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形，导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置，对此可自行印制买方基本情况替换该部分。
　 　　第一条 项目建设依据。
　　出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为___________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为__________________________。
　　该地块土地面积为_________________，规划用途为_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
　　出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】______________________。建设工程规划许可证号为____________________________，施工许可证号为__________。
【释义】 该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家有关规定，取得了有关主管部门的许可。
【常见问题】 实践中，有些项目的建设用地是以划拨方式取得的，根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，此类房产要出售的，应当取得土地主管部门的批准，并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主管部门签订了《土地使用权预约合同》或者虽然签订了《土地使用权出让合同》但尚未缴清土地使用权出让金。上述情况，严格来讲都不属于具备了《城市房地产管理法》第四十四条规定的“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”
【对策】 虽然在目前的司法实践中，法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产，较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产，买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出全面、客观的说明，以避免引发客户不必要的误解和纠纷。
　　第二条 商品房销售依据。
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为________________，商品房预售许可证号为__________________________________________。
【释义】 该条是关于预售许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。《城市房地产管理法》第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。按照主管部门许可的发售范围不同，预售许可证分为内销许可证和外销许可证。只有取得外销许可证的项目才可以向中国境外客户销售。
【常见问题】 未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议（又称认购书、认购协议、订购协议），在业内是常见的。如果产生纠纷，一方以不符合预售条件为由主张合同无效，法院一般认为只要在一审诉讼阶段卖方补办了预售许可证，应当认定合同有效。但行政主管部门有权对开发商的上述行为给予责令停止销售活动、没收违法所得、罚款等行政处罚。
【对策】 严格按照法律、法规规定的条件预售，避免不必要的损失。
第三条 买受人所购商品房的基本情况。
　　买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：
　　第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。
　　该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。
　　该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
　　该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。
【释义】 本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。
【常见问题】 目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的故意欺诈，也有现行法规不甚完备的原因。一段时间以来，建设部1995年颁布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则（试行）》是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则性。加之由于历史原因，商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。笔者曾经代理过一个案件，房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊，而两部门都具备“测绘资质”，导致法院难以认定。
【对策】 针对上述情况，我国第一个国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）于2000年８月正式实施，成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工，即“房产管理部门负责商品房面积管理工作，制定有关政策，查处商品房面积管理中的违法行为，对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作，查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理办法》进一步明确：“房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提 出书面申请，并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内，转省级房地产行政主管 部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同 时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主 管部门审批发证；申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设 行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。 ”
第四条 计价方式与价款。
　　出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：
　　1、按建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米__________________元，
总金额（___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
　　2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米________________元，总金额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
　　3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
　　4、 _______________________________________________________________________________
【释义】 本条与原示范文本相比最大的改进是：针对商品房面积问题争议较多的现状，在原来“按建筑面积计算”的基础上，增加了“按套内建筑面积计算、按套（单元）计算”等二种新的计价方式。使买方有更多选择。
【常见问题】 虽然文本给出了多种计价方式，但由于习惯原因和营销策略的需要，大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套（单元）计算”等方式。
【对策】 计价方式的多样性，是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时，严格遵循了现行规范，以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。
河北省人大常委会


邯郸市文物保护管理规定
河北省人大常委会


（1997年5月29日邯郸市第十届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 1997年9月3日河北省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准）

规定
第一条 为加强对文物的保护管理，搞好邯郸历史文化名城建设，根据国家和省有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 各级人民政府对本行政区域内的文物负有保护责任，应当把文物保护纳入当地经济和社会发展计划，纳入各级领导责任制。
市文物行政管理部门主管全市的文物保护管理工作；县（市）、区的文物保护管理机构，为同级文物行政管理部门；未设文物保护管理机构的县（市）、区，其文化行政管理部门负责本行政区域内的文物保护管理工作。
各级计划、规划、城建、土地、公安、司法、工商、物价、财政等有关部门各负其责，互相配合，共同做好文物保护工作。
第三条 各级人民政府设立的文物保管所、研究所、博物馆等文物事业单位，由同级文物行政管理部门管理，负责文物的保护、研究、宣传等业务工作，根据文物行政管理部门的委托可以进行文物行政管理工作。
第四条 市、县（市）、区人民政府应当将重点文物保护单位维修、考古调查、发掘、文物征集、陈列、科学研究、宣传、奖励等项文物事业费和文物基建经费，分别列入本级财政年度预算，由同级文物行政管理部门统一掌握，专款专用，严格管理。
第五条 市、县城区内的文物修缮费用，根据项目情况，每年从城市维护费中列出一定数额的资金，由同级文物行政管理部门统一管理使用。
第六条 属于国家所有的文物保护单位，由当地文物行政管理部门统一管理。
因历史原因已经占用文物保护单位的非文物部门，须与当地文物行政管理部门签定使用协议，并接受其对协议履行情况的监督检查。
属于集体或者私人所有的古建筑或者纪念建筑等，未经市文物行政管理部门批准，不得擅自拆迁、改建和出售。需要维修时，根据文物保护单位的级别报同级文物行政管理部门批准，施工中须接受审批部门的检查指导。
文物保护单位对外开放，须经市文物行政管理部门批准。
第七条 文物保护单位的保护范围内，未经同级人民政府和上一级文物行政管理部门批准，不得出让土地使用权，不得兴建其他建筑工程。文物保护单位的保护范围公布前，已经建在保护范围内的建筑物，须经当地文物行政管理部门调查核实，根据情况限期拆除或者暂时保留。对于可
暂时保留的建筑物，使用单位要维持现状，不得擅自改造或者扩建。
在文物保护单位的保护范围内禁止排放废水、废气、废渣和堆放易燃、易爆、放射性物质及有毒、有腐蚀性的物品。
第八条 在文物保护单位的建设控制地带内新建建筑物，其设计方案须根据文物保护单位的级别，事先报同级文物行政管理部门同意，再报规划行政管理部门审批。未经文物行政管理部门许可，不得在文物保护单位的建设控制地带内取土、挖沟、毁林、开荒、采石、爆破、开矿、建房
、埋葬等。
第九条 进行文物维修或者在古遗址上恢复重建，其修缮计划和设计施工方案须经市文物行政管理部门审核同意，报上级文物行政管理部门批准。工程竣工后，由审批部门组织验收。
利用国内外团体、组织或者个人投资进行的文物维修、开发利用，均不得改变该文物的所有权和管理权，并严格履行报批手续。
第十条 各级文物保护单位内，未经同级人民政府和上一级文物行政管理部门批准，任何单位和个人不得引僧、尼、道等进驻，不得进行宗教活动。禁止搞封建迷信活动。
第十一条 对外开放的文物单位，按门票收入总额的一定比例上缴市文物行政管理部门，用于文物保护、维修、奖励等。占用文物保护单位或者利用文物受益的部门，向当地文物行政管理部门缴纳一定数量的文物使用补偿费。具体办法由市文物行政管理部门会同财政部门制定。
第十二条 本行政区域地下、水域内的文物属国家所有，任何单位和个人不得擅自进行文物勘探和发掘，不得在古遗址内采集文物标本。
第十三条 在本行政区域可能埋藏文物的地方进行修路挖渠、埋设管线、新建及改扩建房屋、开辟窑场及取土场等基本建设和生产建设，或者成片出让土地和划定开发区，建设单位应当按以下程序办理文物保护手续。
（一）建设单位在选址和征（占）地时，先向当地文物行政管理部门提交拟征（占）地文物调查申请及图纸，由文物行政管理部门组织力量对拟征（占）地范围进行实地调查后，签发《文物保护意见书》。规划、土地行政管理部门凭《文物保护意见书》办理有关手续。
（二）建设单位在取得征（占）地或者建设工程规划批准手续后，须及时到文物行政管理部门办理文物勘探手续，由文物行政管理部门组织力量在有可能埋藏文物的地方进行勘探，对发现的文物遗迹和墓葬进行发掘后，签发《文物保护合格证》。建设行政管理部门凭《文物保护合格证
》办理《建设工程开工许可证》。
第十四条 配合基本建设和生产建设进行的考古调查、勘探、发掘，所需一切费用由建设单位负责承担。因土地使用权出让和开发进行的地下文物的勘探、发掘，所需经费由投资者承担。收费标准按国家有关规定执行。
第十五条 跨市的大型建设项目的文物调查、勘探工作，报省文物行政管理部门组织实施；其他建设项目的文物调查、勘探工作，由市文物行政管理部门组织实施，或者由市文物行政管理部门委托有条件的县（市）、区文物行政管理部门组织实施。
文物调查、勘探工作由省文物行政管理部门批准的考古勘探单位具体实施。无考古勘探团体领队资格的单位及个人，不得单独进行文物勘探。
第十六条 市外文物单位、科研机构和高等院校在本市行政区域内进行考古调查、勘探和发掘，应当向市文物行政管理部门出具省级以上文物行政管理部门批准的计划和证明。工作结束后，应当及时向市文物行政管理部门提交考古工作报告。由本市文物单位合作或者配合进行的考古项
目，应当复制考古资料副本交本市文物单位收存。
第十七条 在工农业生产和基本建设工程中，发现文物或者古墓葬，应当立即停工或者局部停工，由建设单位负责保护现场，并及时报告当地文物行政管理部门处理。出土的一切文物须送交当地文物行政管理部门指定的文物收藏单位，其他任何单位和个人不得藏匿、送人或者占有。
发现具有较高历史、科学、艺术价值的文化遗迹或者墓葬，当地文物行政管理部门须及时报告上一级文物行政管理部门。经确认需要原地保护的，规划、土地行政管理部门应当根据文物行政管理部门的意见，变更规划，易地建设。
第十八条 市、县（市）、区人民政府负责全民所有制文物收藏单位的文物库房和展馆建设，配备必要的安全保护设施，建立相应的保卫组织。不具备文物安全条件或者未经市文物行政管理部门检查验收的单位，不得收藏或者展出国家珍贵文物。
第十九条 在文物收藏单位的文物库房、展馆周围五十米内，任何单位、团体和个人不得擅自兴建、增设威胁文物安全的建筑和设施，不得经营和存放易燃、易爆物品，不得开办歌舞厅、录像厅等娱乐场所或者开展危及文物安全的活动。
第二十条 文物购销由文物行政管理部门批准的文物单位经营。未经批准，任何单位和个人不得经营文物购销业务。
经营文物监管物品的旧货市场，由文物行改管理部门会同工商、公安部门管理。经营的文物监管物品，须经文物部门鉴定后，方可出售。管理办法由市文物行政管理部门会同工商、公安部门制定。
第二十一条 各级公安、检察、审判、工商行政管理等机关在查处违法犯罪活动中依法没收、追缴的文物，要妥善保管，在结案后三十日内，无偿移交当地文物行政管理部门指定的文物收藏单位。
第二十二条 利用本市文物拍摄电影、电视、照片或者出版书刊、复制、拓印等，须按照文物保护单位的级别报同级文物行政管理部门批准。拍摄、使用文物的单位或者个人，须向文物部门交纳文物保养费和协作人员劳务费。收费标准按国家及省有关规定执行。
第二十三条 刻划、涂污、砸碰古建筑、古石刻和文物保护单位保护标志等尚不严重或者违反本规定第十七条的，由文物行政管理部门处二百元以下罚款。
第二十四条 有下列行为之一，尚未对文物造成损害或者已造成轻微损害的，由文物行政管理部门责令限期改正，给予警告，可以并处五百元至一万元罚款：
（一）违反本规定第八条、第十条、第十二条、第十五条、第十六条、第十八条、第十九条、第二十一条、第二十二条规定的；
（二）擅自占用文物建筑或者变更文物所有权、使用权的；
（三）擅自带领外国人进入考古发掘现场、非开放文物保护单位，向外国人提供未发表的文物照片、文物资料的。
第二十五条 违反本规定第二十条的，由文物行政管理部门没收其违法所得和非法经营的文物，并处二万元以下罚款。

第二十六条 违反本规定第六条、第七条、第九条、第十三条规定，对文物造成损害的，由文物行政管理部门责令停止破坏行为，赔偿损失，并处一万元至五万元罚款。
第二十七条 违反本规定，情节严重，对文物造成重大损失的，由文物行政管理部门责令停止破坏行为，赔偿损失，经当地人民政府批准，并处五万元以上罚款。
构成妨害文物管理罪的，依法追究其刑事责任。
第二十八条 各级人民政府对文物保护中的问题不及时处理、有关部门未履行职责，致使文物遭到破坏或者造成流失的，依法追究负责人和直接责任人的责任。
文物行政管理部门、文物单位及其工作人员滥用职权或者因管理不善、失职、渎职造成文物损坏、流失，不构成犯罪的，追究负责人和直接责任人的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十九条 当事人对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定之日起十五日内向作出处罚决定的同级人民政府或者上一级文物行政管理部门申请复议，对复议决定不服的，可以向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法
院强制执行。
第三十条 本规定自公布之日起施行。



1997年9月3日