商务部、中国进出口银行关于服务外包产业发展融资支持工作的指导意见

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最高人民法院


最高人民法院对北京市人民法院1949年审判工作总结和该院组织机构及工作概况报告的批示
最高人民法院



北京市人民法院：
你院七个月以来审判工作的总结报告，经本院各部门转辗传阅，故未早复。接到你们的这份总结报告后，后来又在《新建设》上看到你院王斐然院长在北大法学院所作的演讲稿“北京市人民法院组织机构和工作概况”，两者作比较来看，在关于“审判工作的特点”和“审判工作的两个
基本认识”上无论是政策观点和对问题的提法，讲演稿比之所总结较为恰当。例如原总结“两个基本认识”中引证了毛主席论人民民主专政关于“人民犯了法……”一段话随即解释为“人民犯法不是阶级本质，而是受了反动派的影响……”，这显然是不够慎重的。而在讲演稿中则有了改正
，这种改正是完全必要的、正确的。因此，我们基本上同意讲演稿中对原总结所作的一切修正。望将原总结重加整理后，即可为你院内部业务学习材料。现就讲演稿中的个别问题提出两点意见，请参照原总结加以考虑：
第一，关于审判中的民主。讲演稿提到“有些司法人员把‘民主’错认了，以为审判也应该民主，一切须由审判员与当事人协商。”自然，那种在审判中滥用民主的现象是应该反对、纠正的。但如果因此就承认我们“审判也应该民主”，同样也是不适当的。因为一切为着人民利益的观
点，全心全意为人民服务的作风和群众路线的工作方法，贯彻在我们全部审判活动，你们也是这样做了的。所有这些充分地表明着我们法院的民主的性质。所谓审判的强制性，也是民主的集中表现，这也就是我们在审判活动中应该提倡的有领导的民主。
第二，关于判决的执行。讲演稿提到“若在执行时发现判决不妥当处，应该从改正判决着手，而不应使执行打折扣。”发现错误，勇于改正错误，这是对人民负责的态度，也就是我们审判活动中的民主的特色。但“应该从改正判决着手”这句话，似嫌笼统。判决执行是审判的最后结果
，这种结果是向诉讼当事人甚至向社会公布宣布了的，那么，如在执行中判决失当而需要改正，这从我们政治责任上说是一件十分慎重的工作，因此，改正判决的过程，也就是我们自我批评检查工作的过程。但应该指出在这种执行时，发现判决失当，必须依照一定的条件经过很慎重的程序
，才可以改正原判，否则将会另外发生轻率改判，丧失审判应有的严肃性的种种流弊。关于这种改动原判决的条件和程序，在目前还没有诉讼法做根据的时候，我们认为如发现判决失当，原审机关的责任是迅速报告上级审判机关，在未获上级指示前，不能擅自进行修改原判的工作，这不但
是个技术问题，而是政治责任问题，必须加以严格的区别。

附：北京市人民法院组织机构和工作概况——北京市人民法院王斐然院长在国立北京大学法学院所作的报告
一、组织机构
（一）概况
北京市人民法院的组织机构分两大工作单位，一个是审判委员会，一个是秘书处。
审判委员会设办公室，下分两个组：一是民事组，下分十一个庭；二是刑事组，下分十个庭。各庭案件在审判前须送组审查，再经由办公室主任秘书核送院长兼审判长作最后决定。院长对一般简单案件，只能审阅判决书（原本），对重大案件，也必须详阅全卷，有时对判决书加以修正
，有时则提出意见，发回另作。最近由审判委员会决议：加强“组”的责任，如“组”认为无问题，即可判决宣判，如认为有问题，始送办公室。重大问题得开审判委员会讨论。如此分层负责，可以缩短办案时间，更可培养与提高干部的能力。
审判委员会下更设：（1）调查组，负责案件的实际调查，如即深入民间查访；（2）执行科，下设有①执行排，有排长、政治干事、执行员等，执行过去法警、执达员，庭丁等的职务；②赃证物库；③检验室；④法医；（3）代书处；（4）问事处。
秘书处下面分：（1）干部科，（2）总务科，（3）文书科。
（二）干部情况
现有干部188人，内留用者108人，新参加者28人，自老解放区来的52人（其中10人为学生，有北大同学4人）。
接管时对人员的留用规定相当严格，旧推、检不经改造一律不用，书记官以下得在原岗位学习，旧法警、看守员等不用。旧推、检中虽有洁身自好的人，但由于多年来为反动的统治阶级服务，其观点、立场、作风均须彻底改造。并且立即留用他们，也必引起人民的怀疑和不满。
审判干部的名称，现在不用“推事”，而用“审判员”。能胜任愉快担任审判工作者不多，所以分为三类：（1）审判员，（2）代理审判员，（3）学习审判员。这样可以广开门路，在实践中培养出一批干部来。三类审判员都可在判决书上署名（谁判的案子即写谁的名字），但对外
负责，则是审判委员会的事情。从前的“书记官”现改称为“助审员”因为就其工作职务而言，叫“助审员”觉名实相称，而且可以加强其责任心，逐渐提为“审判员”。老解放区“审判员”多从录事、书记员等提拔起来的。
各区前有司法科，现虽无此名称，但各区仍作调解工作，凡经区调解未解决的案件，经判决后由法院将判决书正本送区参考。他们在工作中，也经常向法院要主意，法院对区的调解工作，有指导关系。
（三）组织上的特点
1．加强了宣传教育与研究工作。使人民了解法律、掌握法律、运用法律。
2．加强了干部工作。在过去这一段，工作的重点放在了对留用人员之学习与思想改造上。绝大多数的留用人员，经过学习、检讨、鉴定、评级评薪，由“试用”而“留用”而成了正式受委任的工作人员了。
3．集体领导。用会议解决问题，特别是对判决加以修改，旧司法人员由于有所谓“独立”的思想，起而极感不便，甚至很不乐意，现在因为认识的提高，则已逐渐习惯。
二、工作概况
（一）简要统计
1．审判案件：从3月18日到10月底止，民事案接管141件，新收5110件，已结3114件，未结2137件。刑事案接管497件，新收8451件，已结7968件，未结1980件。共计接管638件，新收13561件，已结11082件，未结4117件。
2．相验案件：从3月18日到10月底止，验尸621件，尸体649具，验伤341件。
3．执行排工作：从3月18日到10月底止，送达传票共26289件，从5月12日至10月底止，民事执行案件共收297件，已结161件；刑事执行案件共收1468件（人犯2155名），已执行1433件（2015名）。
4．问事处询问事件，从4月到10月共3853件。
5．代书处代书诉状：从3月18日到10月底共计民事1063件，刑事303件，共计1366件。
6．宣传报导工作：自3月19日到10月底止共发新闻107件（内报导31件，判决68件，司法动态8件）；从9月到10月底共广播6次。
7．看守所：自接管到现在共经手过人犯7494人，现押人犯1998人。
（二）工作改造
1．代书处：使人民直接与法院发生联系，不再受讼棍恶徒的敲诈剥削。代书写状不收费，完全是为人民服务。
2．问事处：也是使人民能直接和法院发生关系，好象医院的门诊部。若是工作做得好，这里就可以解决许多纠纷，不必再进行诉讼。对宣传解释政策法令，也起着相当作用。例如关于房屋租赁问题，问事处把军管会关于房屋问题的布告大字写出张贴起来，对问事的人，详加解释说明
，人们的认识，很快趋于正确，心情也安定下来。
3．执行排：过去法庭、执行员、庭丁等都为非作恶，直接欺侮人民。现在旧人大部裁去，先从原有工役中选择少数可靠的组成执行排，施以教育，后更从老解放区学校中调来数十名受过训炼的荣军同志，分别充任看守所的看守员和执行员。过去许多工作制度，例如带差讨保，是为贪
污敲诈造机会的，现在交保多请保人直接到法院来，更尽量减少形式主义（可有可无）的具保。
4．刑事组：现行值日制度，使当事人可与审判员当天见面，而把案件尽速解决。
5．集体审判：把法庭变作讲坛，通过这一方式，使政策、法令更易为人民大家所了解。
6．巡回审判：由审判员去就地审判案件，一则容易进行调查研究，再则更可节省民力。
7．大胆负责：例如赃证物库从前无人敢负责管理，致存物糟糙，如面粉有霉硬成块的，自行车带有一触即破的。现在我们对旧存赃证物分期清理，解缴市库，而对于新案，则尽可能用其他方法来避免收存实物。
（附）看守所的改进
看守所现在是法院的组成部分，与刑事组密切结合。它对被押人有了解情况供给审判员和施以初步教育的任务。看守员经常和被押人谈话，观察他们的思想行动，荣军充任看守员更起着带头作用。
短期徒刑是否必须用监狱执行，或是可以就在看守所执行，实是一个值得研究的问题。例如三个月的短期徒刑，已在看守所拘押了二个月，是否必须移送监狱？
看守所现在工作重心，是对于“惯窃”的改造。东北哈尔滨法院对惯窃问题曾加详细研究，认为他们是畸形社会所造成的，而具有下列特点：（1）无劳动习惯和生产技术；（2）有偷盗技能；（3）生活腐化；（4）意识无赖（他们常说“监狱是家、窑子是妈”）；（5）人生观是
“无期官司零碎打”（作案时准备坐监，在监时准备出去偷窃）。对于他们应该施以至少一年以上的改造教育。短期拘禁，对他们本身，对于社会人民，都是不负责任的。
现在采用了出外集体劳动的办法，有的更准许他们讨保具结，“回家执行”就是晚上回家住宿，白天到所吃饭，外出集体劳动生产，但所参加学习、检讨会。集体劳动可收相互督促竞赛，共同改造思想的效果。现在我们对惯窃的判刑，在一年以上（不超过二年）。这办法似乎只是治标
，因为只有发展生产，才是治本的办法，但是把一些惯窃，关起来进行劳动生产，这对于治本（发展生产）就是有帮助的。而且把一些惯窃培养出劳动习惯与生产能力，这就是治本办法之一。所以在这个问题上，治标治本是一致的，只谈治本而用短期徒刑，不负责对惯窃进行彻底有效的改
造是不妥当的。
看守所现在的主要缺点是：（1）房屋不够用，（2）干部思想不明确，对押犯也有讲“民主”，（3）对被押人犯的分析工作作得不够。今后的改进应该是：（1）扩充建筑，主要是加添生产设备，（2）另设短期徒刑执行部，（3）所内设立就审法庭，（4）加强对于犯人的控制
，应增加照相、指纹等工作；（5）加强研究工作，如统计工作等。
现在看守所的组织，设所长、副所长，下分总务、管教、生产等三课；和秘书、医务二室。
略谈审判工作
一、现在审判工作的特点
1．保护国家独立自主：否定了帝国主义过去的特权，经我们审判过的，有外侨为当事人的案件，他们一律须服从我国法律。现在大城市一解放，外侨众多，过去正是帝国主义行使特权的地方，所以对于外侨案件更须注意。在处理每一案件中，我们应该把帝国主义和帝国主义国家的人
民区别开来，更应该把守法的外侨和非法分子区别开来；制裁非法分子，正是要争取其他外侨，使每个外侨都服从我国的法律。我们决不是排外。所以在处理案件时，必须冷静慎重，防止盲目的左倾情绪滋生。
2．掌握政策：现在成文法还不多，审判时主要靠掌握政策。我们应该根据总的路线、纲领、政策、布告、决议等。当我们初进城市，有人有“无法可司”之感，但是只要我们能够掌握政策，必为人民所拥护，因为我们的政策是符合广大人民的最高利益的。我们更须与政府的中心工作
相结合相配合，如镇压匪特、稳定金融、制裁恶霸、取缔奸商等。都是密切与政府结合、配合而进行的。
3．为人民服务：这里应该特别注意于工作方法上如何便利人民，例如问事处，代书处，巡回审判，看守所，执行排的工作。
4．积极主动：我们不仅做审判工作，我们更重视秘书处的宣传教育工作，这两方面是相互配合的。在审判时我们应该和各部门主动地取得联系，例如劳资、房屋、婚姻……等案件便与各有关部门互相商讨。我们不只坐在办公室里，而应该深入民间去查访。判决内容不只限于刑罚或赔
偿，也可以表扬，以及认错，道歉、赔礼等等。我们着重于问题的解决，而不专重形式。有的案件的判决书用大字书写张贴出去，更可收宣传教育的效果。
二、在审判工作中应加强两个认识
审判工作需要两个基本认识：（一）法庭究竟是什么？（二）在审判中究竟如何掌握政策？
（一）法庭是统治阶级统治敌对阶级的工具，此理人皆知之，但在实际工作中却会有偏差。毛主席在《论人民民主专政》一文内曾说过：“人民是什么？在中国，在现阶段，是工人阶级，农民阶级，小资产阶级和民族资产阶级。这些阶级在工人阶级及共产党的领导下，团结起来，组成
自己的国家，选举自己的政府，向着帝国主义的走狗即地主阶级和官僚资产阶级以及代表这些阶级的国民党反动派及其帮凶们，实行独裁，压迫这些人，只许他们规规矩矩，不许他们乱说乱动。如要乱说乱动，立即取缔，予以制裁。对于人民内部，则实行民主制度，给予言论、集会、结社
等项自由权。选举权，只给人民，不给反动派。这两方面，对人民内部的民主方面和对反动派的专政方面，互相结合起来，就是人民民主专政。”
司法工作者必须将此段文字熟悉。审判应该分清内外和敌友。三敌四友应划分清楚。对人民中间的纠纷和人民的敌人，在处理上应该有所区别，有的干部，对民主专政认识不清，错认“公平”是超阶级的，这是没有领会了毛主席在《论人民民主专政》中的两段话，为了引起我们的深切
注意，有照本宣读一遍的必要。这两段话是：“我们在这方面使用的方法，是民主的即说服的方法，而不是强迫的方法。人民犯了法，也要处罚，也要坐班房，也有死刑，但这是若干个别的情形，和对于反动阶级当作一个阶级的专政来说，有原则的区别。”“对于反动阶级和反动派的人们
，在他们的政权被推翻以后，只要他们不造反，不破坏，不捣乱，也给土地，给工作，让他们活下去，让他们在劳动中改造自己，成为新人。他们如果不愿意劳动，人民的国家就要强迫他们劳动。也对他们做宣传教育工作，并且做得很用心，很充分，像我们对俘虏军官们已经作过的那样。

这也可以说是‘施仁政’罢，但这是我们对于原来是敌对阶级的人们所强迫施行的，和我们对于革命人民内部的自我教育工作不能相提并论”。
有些司法工作人员把“民主”认错了，以为审判也应该民主，一切须由审判员与当事人协商。他们忘记了审判是应该具有强制性的。我们应该多采用说服的方法，但说服不等于协商。无论在民事或刑事案件，审判应该是为了保护对的一方面，保证审判能达到贯彻政策的目的，就必须有
强制性。要实现合乎广大群众最大利益的政策，而要求人民政府没有强制性，这就等于要人民政府在顽抗者面前陷于无能。
为了保证判决的执行，我们应该注意两点：（1）在下判决时应考虑到执行中的一些问题；（2）加强对当事人的说服教育工作。若是在执行时发现判决有不妥当之处，应该从改正判决着手，而不应使执行打折扣。
（二）审判需要掌握政策，这是大家知道的，但在很多案件中，我们事实上不能掌握政策，这是由于我们只看到具体事实，而不知道怎样去和政策联系。这个联系须靠我们对于总的政策的认识。案件虽小，它必须一直联系到总的政策上去。当我们在审判案件时，往往是只顾眼前的具体
事实，而忽略或忘记把握总的政策。所以审判工作者每判决一个案件时，都要深思熟虑合乎具体政策吗？合乎总的政策吗？怎样区别合与不合呢？我以为应当是这样，这样判合乎广大人民的最高利益吗？对生产力的发展有好处或至少没有害处吗？
干部不能掌握政策的原因很多，主要是：（1）受了狭隘的群众观点的限制，只看见眼前的人，而忽视了更大的事情，小资产阶级的温情主义便是如此。如对盗窃的无原则的宽大和对房客的房租问题，总觉少缴更好。可是这样做是否合乎最大多数人的最大利益？便少考虑了。这也是一
种恩赐观点，认为在自己手里的当事人总要给他一点好处。（2）只从静止看问题，不知道应该从发展中看问题，只看到当下的情景，不能从全面考虑发展的前途。（3）头脑不够冷静，易于感情用事。如与当事人顶撞了几句，把自己的威信（实际上是个人面子）看得太重，则易因触怒而
妨碍了冷静地按政策办事。



1950年2月16日
辽宁省辽阳市人民政府


辽阳市物业管理暂行办法

辽阳市人民政府令第119号


　　《辽阳市物业管理暂行办法》业经2010年11月22日辽阳市第十四届人民政府第39次常务会议讨论通过，自2011年3月1日起施行。

　　 代市长 王正谱

　　 二○一一年一月七日



　　第一条 为规范住宅物业管理活动，保障物业的合理使用，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《辽宁省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 在我市行政区域内的物业管理活动，适用本办法。

　　第三条 本办法所称物业管理，是指建设单位或者业主通过选聘物业服务企业，由物业服务企业与建设单位或者业主按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备、相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生、相关秩序的活动。

　　本办法所称物业服务企业，是指依法设立具有独立法人资格，并取得工商营业执照和物业服务企业资质证书，从事物业服务的企业。

　　本办法所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的非所有权人。

　　第四条 物业管理实行市场化服务、业主自主管理、社区管理与政府扶持相结合，房地产开发建设与物业管理相分离，公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。

　　第五条 市、县（市）区建设主管部门是本行政区域内物业管理的主管部门（以下简称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　街道办事处、乡镇人民政府负责监督指导业主自主管理、社区管理与政府扶持的物业小区的物业活动，调解物业管理纠纷。

　　物价、环境保护、城管执法、公安等有关部门在各自职责范围内，依法负责物业管理的有关工作。

　　第六条 新建住宅小区应当实行物业管理或者经二分之一以上本小区业主同意的业主自治管理。

　　原有住宅物业园区配套设施设备状况符合物业服务条件的，提倡实行物业管理；也可以根据业主意愿，委托物业服务企业或者专业性服务企业实行专项服务。

　　第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。

　　新建商品房已经由物业买受人与开发企业订立房屋买卖合同且交付全款，并已交付使用，但未进行房屋产权登记的，其物业买受人不管是否入住，在物业管理活动中视为业主。

　　第八条 物业管理区域内，已交付使用的专有部分建筑面积超过物业总建筑面积50％时，应当成立业主大会，选举产生业主委员会。

　　业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织，由物业管理区域内的全体业主组成。

　　一个物业管理区域依法成立一个业主大会。

　　第九条 符合第八条第一款条件时，建设单位（含物业服务企业）应当在30日内向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请，并提供以下文件资料：

　　(一)业主名册；

　　(二)物业建筑面积清册；

　　(三)建筑规划总平面图；

　　(四)交付使用的配套设施设备证明；

　　(五)物业管理用房配置证明；

　　(六)其他有关文件资料。

　　建设单位（含物业服务企业）未能在30日内申请成立业主大会的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立业主大会。

　　第十条 符合业主大会成立条件的物业管理区域，由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府负责组织成立首届业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。

　　筹备组由业主代表，建设单位（或者物业服务企业）代表，街道办事处、乡镇人民政府代表共5至11人组成，业主代表应当占筹备组总人数的半数以上。

　　筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府派出的1名代表担任，副组长由建设单位推举出的1名代表（或被指派的社区代表）担任，负责召集筹备组成员制订筹备组工作程序和召开首届业主大会会议的筹备工作。

　　筹备组成员名单确定后3日内，应当以书面形式在物业管理区域内进行公告，公告时间不得少于7日。

　　业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

　　第十一条 筹备组负责下列工作：

　　（一）确定首届业主大会召开的时间、地点、形式和内容；

　　（二）拟定《业主大会议事规则》（草案）、《管理规约》（草案）；

　　（三）确认业主身份，确定业主的总投票权数；

　　（四）制定业主委员会的选举办法（草案）；

　　（五）确定由业主推荐或自荐的业主委员会委员候选人名单；

　　（六）召开首届业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首届业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内予以公告，并向物业主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用集中进行书面征求意见的形式。会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数、且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。

　　物业管理区域内业主可以以栋、单元、楼层等为单位，推选1名业主代表参加业主大会会议。被推选的业主代表应当于召开业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见。需要投票表决的，经业主签署同意、反对或者弃权意见后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　第十三条 下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的专项维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项时，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上、且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数、且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会做出的决定以书面形式在物业管理区域内公告后生效。

　　第十四条 业主委员会执行业主大会决定的物业管理事项。

　　业主委员会由5至15人的单数委员组成。业主委员由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、具有社会公信力和必要工作时间的业主担任。业主委员会设主任1人，副主任2人，在业主委员中选举产生。

　　业主委员会应当于选举产生之日起30日内，将业主大会成立情况、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会名单和基本情况等材料整理后，向所在地物业主管部门备案。

　　第十五条 业主委员会具体履行下列职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（三）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主履行管理规约、交纳物业服务费用；

　　（四）协调业主或者物业使用人与物业服务企业之间的矛盾纠纷；

　　（五）业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员本人、配偶及其近亲属不得在本物业管理区域物业服务企业中任职。

　　第十六条 业主委员会应当按照业主大会议事规则定期组织召开业主大会。发生重大、紧急事件时，或者经五分之一以上业主提议，业主委员会可以组织召开临时业主大会。业主委员会不履行组织召开会议职责的，由街道办事处、乡镇人民政府组织实施。

　　第十七条 业主委员会会议除定期召开外，经三分之一以上业主委员提议或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，可以随时召开专题会议，会议通知及有关材料应当提前7日送达每位委员。

　　业主委员会会议应当有二分之一以上委员出席，做出决定时，应当经全体委员的二分之一以上同意，每名委员拥有1票表决权。业主委员会的决定应当于做出决定之日起3日内在物业管理区域内公告生效，公告应当有半数以上委员签署的表决意见并加盖业主委员会印章。

　　第十八条 半数以上委员辞职或不履行职责，或者做出错误决定不整改，被物业主管部门责令改选的，业主大会应当改选业主委员会。

　　改选业主委员会，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府按照业主大会议事规则组织实施。新的业主委员会组建后，应当重新备案。

　　第十九条 业主委员会委员有下列情况之一的，经业主委员会通过，其委员资格终止，并予以公告：

　　（一）不再是本物业管理区域业主；

　　（二）有违法犯罪行为；

　　（三）拒不履行业主义务和管理规约；

　　（四）连续3次缺席业主委员会会议；

　　（五）因健康原因不能工作；

　　（六）未经业主大会同意擅自以业主委员会名义做出决定，产生不良影响；

　　（七）在本区域物业服务企业工作；

　　（八）业主大会规定的其他情况。

　　第二十条 业主委员会每届任期由业主大会议事规则规定。在任期届满前2个月，业主委员会应当组织换届选举。业主委员会委员可连选连任。业主委员会因故不能组织换届选举时，由街道办事处、乡镇人民政府组织换届选举。

　　第二十一条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会办公经费的筹集、管理、使用办法，由业主大会议事规则规定，但不得要求物业服务企业提供。

　　业主委员会的办公经费账目应当定期向全体业主公布，并接受其监督。

　　第二十二条 物业服务企业应当建立安全防范的管理制度和措施。在物业管理区域内发生治安案件或者各类安全事故时，应当采取劝阻、制止、救助和及时报告等措施。

　　第二十三条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一实施物业服务。

　　新建小区在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。投标人少于3个或者多层建筑总建筑面积在3万平方米以下、高层建筑总建筑面积在1万平方米以下的，经物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　建设单位选聘物业服务企业后，应当签订前期物业服务合同，并且在首位业主入户30日前报物业主管部门备案。

　　前期物业服务合同包括：服务内容，服务标准，收费项目，收费标准，计费方式，起始时间，建设单位、业主和物业服务企业三方的权利义务，投诉和争议的处理方式等。

　　第二十四条 建设单位在销售物业之前应当制定临时管理规约。

　　临时管理规约应当对物业的使用、维护、管理，业主权利和义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效日止。

　　第二十五条 建设单位在销售物业时，应当向物业买受人明示临时管理规约，并作为物业销售合同的附件。

　　物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

　　第二十六条 前期物业服务合同可以约定物业服务期限，除分期建设项目外，服务期限最长不得超过2年。

　　前期物业服务合同期限未满，业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同已生效的，前期物业服务合同自行终止。

　　前期物业服务合同期限已满，物业管理区域内业主委员会尚未组建或者尚未选聘新的物业服务企业，合同双方对继续履行合同无异议的，前期物业服务合同有效期可以顺延至业主大会选聘新的物业服务企业之日。

　　前期物业服务合同期满，物业服务企业不再继续从事物业服务的，物业服务企业应当于期满前30日通知全体业主或者建设单位。

　　业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。

　　第二十七条 建设单位应当在地面以上，按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3‰，配置能够独立使用的房屋作为物业管理用房。

　　物业管理用房应当具备水、电、暖等基本使用功能，同时应当充分考虑办公及群众办事方便；业主委员会办公用房从物业管理用房中调剂。

　　违法建筑、临时建筑、公共场所和公共部位等不得作为物业管理用房。

　　第二十八条 规划部门核发建设工程规划许可证时，应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房。

　　第二十九条 物业管理用房产权归物业管理区域内全体业主所有。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。

　　第三十条 建设单位申请工程项目综合验收时，应当提交该项目规划总平面图和物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备清单。具体包括：

　　（一）物业管理用房；

　　（二）门卫房、电话间、监控室及设备、邮政交接间、配电室、泵房、地面架空层、共用走廊；

　　（三）物业区域内按规划配建的非机动车车库（场、棚）；

　　（四）公共绿地、道路、场地、文体设施等；

　　（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的设施设备；

　　（六）其他依法归全体业主所有的设施设备。

　　第三十一条 物业服务企业应当按照国家有关规定取得资质证书，并在其资质等级范围内从事物业服务活动。

　　第三十二条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备、场地进行查验。经查验发现缺少应当配置的设施设备和存在质量或者使用功能问题的，应当通知建设单位，并要求建设单位书面答复解决的时限和方法。

　　第三十三条 办理物业承接手续时，建设单位应当将物业管理区域内的下列资料移交物业服务企业：

　　（一）物业项目中标确认书或者具有法律效力的其他政府批文；

　　（二）竣工总平面图；

　　（三）单体建筑、结构、设备竣工图；

　　（四）配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收资料；

　　（五）设施设备的订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料（含随机资料）；

　　（六）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（七）物业管理用房的相关资料；

　　（八）工程质量备案证明；

　　（九）物业管理区域内各类建筑物、构筑物、场所、设施设备的清单；

　　（十）物业产权及配套设施清单；

　　（十一）物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当对上述物业管理资料建立规范的档案和使用管理制度，并设专人妥善管理，不得丢失或者损坏。

　　第三十四条 前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将本办法第三十三条规定的资料和物业管理用房全部移交给建设单位或者业主委员会。

　　第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，为业主提供质价相符的物业服务。物业服务合同应当约定下列主要事项：

　　（一）物业的基本情况、物业服务事项和双方的权利义务；

　　（二）物业服务费用的标准、收取办法、计费方式；

　　（三）合同期限；

　　（四）合同争议及纠纷的解决办法；

　　（五）双方约定的其他事项。

　　物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示，充分听取物业服务区内业主意见。

　　第三十六条 物业服务收费应当按照价格行政主管部门会同物业主管部门制定的物业服务收费标准在物业服务合同中约定，并接受价格行政主管部门的监督检查。

　　物业服务企业根据业主的要求为其提供特殊服务的，服务报酬由双方约定。

　　第三十七条 业主应当根据物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主应负连带交纳责任。

　　物业产权发生变化，原业主应当向物业服务企业结清欠缴的物业服务费用，也可以由物业产权交易双方对物业服务费用的结算交纳作出明确约定。未结清的，由物业产权买受人交纳，原业主应负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位全额交纳。

　　第三十八条 物业服务合同期满不再续签，以及依法解除或者按照合同约定提前终止物业服务的，当事一方应当提前2个月通知相对方。

　　物业服务企业应当在物业服务合同终止前1个月向物业主管部门和物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报告。在物业主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的监督下，物业服务企业应当妥善处理物业服务活动中有关债权债务，并将物业管理用房和本办法第三十三条规定的资料移交给业主委员会。

　　物业服务合同终止时，原物业服务企业应当自合同终止之日起10日内退出该物业管理区域，不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。

　　第三十九条 物业服务企业退出物业管理区域，该物业管理区域尚未选聘到新的物业服务企业期间，由当地街道办事处、乡镇人民政府组织社区或者有关专业队伍对该物业管理区域内的环境卫生进行清扫保洁，保洁费用按照未实施物业管理的住宅区标准收取。

　　第四十条 在物业管理区域内禁止下列行为：

　　（一）破坏房屋承重结构；

　　（二）侵占、损坏或者擅自移动公共场地、物业共用部位、共用设施设备；

　　（三）在建筑物、构筑物或者树木上违章悬挂、张贴、涂写、刻画；

　　（四）擅自改变物业使用性质；

　　（五）违法搭建棚厦或者插建其他建筑物、构筑物；

　　（六）擅自设置摊点、随意停放车辆、挤占道路；

　　（七）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、污水、杂物；

　　（八）违反规定饲养家禽、宠物；

　　（九）生产、储存、经营易燃易爆、毒害性、放射性物质，排放有毒、有害物质或者产生超标准噪声；

　　（十）从事妨碍业主正常生活的经营活动；

　　（十一）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

　　业主、业主委员会、物业服务企业发现有前款行为之一的，应当进行劝阻和制止，经劝阻和制止拒不改正的，及时报告有关行政执法部门。

　　有关行政执法部门接到物业服务企业的报告后，应当依法及时处理。

　　第四十一条 物业管理区域内，供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等有关单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费和额外费用。

　　第四十二条 供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等有关单位，应当依法承担物业管理区域内有关管线和设施设备的维修养护责任，并服务到户。

　　前款规定的单位因新增、维修、更新和改造等需要，临时占用、挖掘道路、场地或者共用部位的，施工单位应当在施工15日前，向物业服务企业通报，并与物业服务企业签订有关协议后方可实施。协议中应明确施工时间、施工范围、恢复方式、损失补偿方式、违约责任等事项。

　　第四十三条 业主大会决定利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当按照有关规定办理经营手续，所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第四十四条 在物业管理区域内公共部位、场地停放车辆和涉及收费、管理等事项的，由业主大会决定，所得收益归该物业区域内全体业主所有。前述收费应当单独建账、专款专用、定期公布，收费标准按照价格行政管理部门的规定进行公示。未召开业主大会的，由物业服务企业根据物业服务合同的约定管理。

　　业主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

　　车辆的停放，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。

　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。

　　第四十五条 业主需要装修房屋时，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将以下事项以书面形式告知有关业主：

　　（一）房屋装修中需要禁止的行为和注意事项；

　　（二）违反相关规定及产生的后果；

　　（三）有关业主应负的责任。

　　第四十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有《物权法》规定的权利，并且履行相应的义务。业主不得以放弃权利而不履行相应的义务。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第四十七条 建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限，承担物业保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量等问题，应当及时通知建设单位履行保修义务。

　　建设单位不履行或者拖延履行保修义务的，物业服务企业应当向物业主管部门反映，由物业主管部门依法进行处理。

　　第四十八条 业主违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费用的，由业主委员会督促其限期交纳；或者由物业服务企业依法通过民事诉讼解决。

　　第四十九条 建设单位或者物业服务企业违反本办法规定的，由物业主管部门按照《物业管理条例》的有关规定给予行政处罚。

　　第五十条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；当事人逾期不履行行政处罚决定的，由做出行政处罚决定的行政机关依法申请人民法院强制执行。

　　第五十一条 本办法中对前期物业管理项目招投标管理、房屋公共部位维修资金管理、物业服务企业资质管理、物业服务收费管理等其他物业管理事项，按照国家、省、市有关规定执行。

　　第五十二条 本办法自2011年3月1日起施行。有效期为2年。



　　 辽阳市人民政府办公室

　 　 二○一一年一月七日