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我国不动产登记的效力及意义

宋君


　　不动产登记制度属于物权法范畴，我国物权法尚在制定当中，现行民法中尚未采用物权这一概念，仅在《民法通则》等法律中规定了一些“财产所有权”之类的物权性权利。不动产登记制度主要规定在《城市房地产管理法》、《土地管理法》及相关法规中。《房地产管理法》第60条第三款规定，房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。如果将这一规定中的“应该”理解为房地产转让、变更的必要条件，那么从法理上讲，我国的房地产登记就是采取的登记要件主义，即不动产权属的变动不仅要求当事人双方合意，而且要求必须登记，合意行为和登记行为共同决定转让、变更行为是否有效，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不生效力，但是，以上理解在《房地产管理法》中体现的并不充分。我国现行《土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。此条规定将原土地管理法中的“依法改变土地的所有权和使用权的，必须办理土地权属登记手续”中的“必须”改变成了“应当”。其立法本意反映了对于不动产权属变更这种民事行为，权利行使一般应有当事人自己来决定，不宜过多使用行政手段干预的基本思想。换言之，并不主张完全的登记要件主义。而更多的反映了登记对抗主义的主张即登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记后，权利才能得到法律的保护，但在相对人之间即使未经登记，只要双方当事人之间达成合意，合同适法，不违反社会公共利益，那么就当然产生效力，对当事人有约束力。
　　可以说我国目前在法的层次上，关于不动产登记的效力的规定是较为模糊的，存在不同的理解和解释，导致不同的法律效果。比如上文所举的案例，如果按登记要件主义理解法律，那么房产权属的转移尚未完成登记，所有权的变动就没有生效，房屋所有权仍然属于被告单位，因此，此时发生的离婚诉讼就不能对房产进行分割；如果按登记对抗主义理解法律，那么虽然尚未完成房产权属变更登记，但被告单位已同原被告达成房屋买卖协议，且已经过相关部门审查、审批，合同适法，那么该合同对双方是有效的，该房产已为原被告占有、使用并成为其共同财产，应该进行依法分割。
　　虽然在法的层面上对登记效力的规定不够明确，但是在部门规章中却明显的主张成立要件主义的立法主张。在原国家土地局1995年颁布，1996年2月1日实施的《土地登记规则》第69条规定：“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。”
　　我国对不动产实行登记生效要件主义，换言之，对于不动产的交易、抵押等，只有双方当事人依法办理登记手续，那么交易或者抵押方为有效。国家设立不动产抵押登记制度具有重要意义。首先，有利于保护抵押权人的合法权益。当抵押人不能履行约定义务，抵押权人依照规定可以变卖抵押物的价款优先受偿。通过不动产登记机关对抵押事实进行登记可以对抵押人任意处分抵押物的权利进行限制。其次，有利于保护善意第三人的合法权益。不动产登记作为一种公示手段，主要是为了保护交易安全，保护善意第三人的合法权益。登记具有公示公信效力，经过登记可以向社会宣告不动产已经交易或者抵押的事实，从而保护善意第三人的合法权益。其三，有利于维护社会交易安全。因此，“世界各国几乎无一例外地规定了对抵押权的取得、设定、丧失或者变更须予以登记的法定程序，这一制度对于维护市场经济条件下交易的安全，保护善意第三人利益，强化抵押担保的社会功能，避免纠纷的发生，具有重要的法律意义。”因此，我国目前相关法律对于不动产抵押都采取了登记生效要件主义。也就是说，对于不动产抵押，如果向法定登记机关办理登记手续，抵押生效；如果没有办理登记手续，抵押不生效。不动产抵押登记关系中，一个非常重要的环节就是向不动产登记机关进行登记。因此，预售商品房抵押也应实行抵押登记生效要件主义，也就是说，只有预售商品房抵押人和抵押权人依法办理登记手续，那么预售商品房抵押才具有法律效力。
国务院办公厅


国务院办公厅转发商务部等部门关于进一步做好农村商品流通工作意见的通知

国办发（2004）57号


各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
　　商务部等部门《关于进一步做好农村商品流通工作的意见》已经国务院同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国务院办公厅
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00四年七月十四日


关于进一步做好农村商品流通工作的意见

（商务部、发展改革委财政部、农业部、人民银行税务总局、

工商总局、供销总社　二00四年六月二十九日）


　　做好农村商品流通工作，大力开拓农村市场，既是促进农村经济全面发展和农民增收的现实需要，也是统筹城乡协调发展、完善社会主义市场经济体制的客观要求。近年来，随着我国改革开放不断深入和社会主义市场经济体制的逐步建立，农村商品流通总体上势头较好，多形式、多渠道的农产品购销体系初步建立，农村市场日趋活跃。但长期以来，由于受城乡二元经济结构影响和农村生产力水平较低的制约，当前农村商品流通存在着设施不足、方式陈旧、成本较高、农民进入市场较难的问题，不仅影响了农业生产和农民增收，也抑制了农民消费，延缓了农村的市场化进程。为贯彻落实《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》和《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》（中发[2004]1号）精神，进一步做好农村商品流通工作，特提出以下意见：

　　一、农村商品流通工作的指导思想和方针
　　农村商品流通工作的指导思想是：以“三个代表”重要思想为指导，贯彻党的十六大提出的全面建设小康社会和完善社会主义市场经济体制的战略部署，按照统筹城乡经济发展的要求，通过健全法律法规、完善市场机制、培育市场主体、规范市场秩序，加快农村商品流通发展，促进农民增收和农村经济全面发展。
　　农村商品流通工作的方针是：政府推动与发挥市场机制相结合；城乡市场统一规划建设与积极培育农民的市场主体地位相结合；农村市场建设与农业生产、农民消费互动发展。

　　二、当前农村商品流通工作的重点
　　（一）努力搞活农产品流通。
　　1.加强农产品批发市场建设。制订农产品产地和销地批发市场建设规划，加强农产品批发市场信息、检验检测系统及仓储、运输等基础设施建设和改造，发展和创新农产品拍卖、经纪人代理、网上交易等新型交易方式，推进农产品批发市场标准化建设，三年内培育2000个实行标准化、规范化管理的农产品批发市场，抓紧制订农产品批发市场的法律法规。鼓励外商参与农产品批发市场的建设和改造。
　　2.积极发展农产品零售市场。支持农业龙头企业到城市开办农产品超市，逐步把网络延伸到城市社区。鼓励有条件的地方将城市农贸市场改建成超市，城市农贸市场逐步退路进场，改善经营条件和设施。引导农产品批发市场和加工企业直接向超市、社区菜市场、便利店等配送产品。有条件的超市和便利店可直接从产地采购，与农产品生产基地建立长期的产销联盟。努力提高农产品在连锁超市、便利店等新型零售业态中的经营比重，力争五年内其销售额占全部农产品零售额的1/3以上。鼓励国内外企业投资建设和改造农产品零售市场，外商投资设立农产品经营企业不受地域、股权和投资额限制。
　　3.千方百计扩大农产品出口。支持企业调整农产品出口结构，扩大深加工、高附加值、特色农产品和绿色食品、有机农产品出口，培育新的出口增长点。重点扶持园艺产品、水产品、畜禽产品等具有比较优势的劳动密集型农产品出口。大力推动农产品出口基地建设，抓紧研究支持农产品出口的政策措施。密切监测和及时通报国内外农产品市场供求等动态，为农产品出口企业提供信息服务。改进农产品出口信用保险制度，加强农产品出口信用保险宣传力度。强化出口农产品检验检疫，提高农产品安全质量，驾驶对外谈判和交涉，打破国外技术性贸易壁垒。
　　4.大力发展农产品物流。引导现有农产品物流企业改造升级，推动其向专业化、规模化方向发展，针对农产品流通特点，加快建设以冷藏和低温仓储、运输为主的农产品冷链系统。制定合理的农产品铁路运输价格，降低公路运输的车辆通行费收费标准，杜绝对农产品运输的乱收费、乱罚款。加快建立全国统一高效的鲜活农产品运输绿色通道，努力改善农产品物流环境。
　　粮食、棉花流通工作分别按照《国务院关于进一步深化粮食流通体制改革的意见》（国发[2004]17号）和《国务院关于进一步深化棉花流通体制改革的意见》（国发[2001]27号）精神执行。
　　（二）大力培育农村消费品市场。
　　1.加强农村消费品流通网络建设。认真总结和推广近年来开拓农村市场试点工作经验，加快农村消费品市场建设，大力培育农村新型流通方式，积极引导和扩大农民消费。以县城和中心城镇为重点，积极发展连锁超市、便利店等新型流通业态。通过示范引导、自愿进入的方式，逐步以连锁经营、统一配送等经营方式改造农村传统的集贸市场。鼓励有实力的零售企业运用特许经营、销售代理等方式，改造“夫妻店”、“代销店”.力争用五年左右的时间，初步形成以县城为重点、乡镇为骨干、村为基础的农村消费品零售网络。
　　2.积极开发生产适合农村消费特点的工业品。工商企业要加强对农村商品市场的调查研究，深入分析农村需求和农民消费的特点，开发生产适合农村和农民消费需求的价廉物美的产品，着重发展操作简单、价格适中、不易损坏和适用面广的工业消费品。鼓励大型零售企业开发适合农村消费的自有品牌商品，建立和完善农村商品售后服务体系，让农民放心消费。
　　3.大力改善农村消费环境。加大农村交通、电力、通讯、自来水等基础设施建设，为家用电器和电信等产品进入农村市场创造良好的消费环境。积极开展符合农村特点的假日消费、节日消费和旅游消费活动，不断创新消费形式和消费内容。探索发展农村消费信贷，活跃农村消费市场。
　　（三）规范发展农业生产资料市场。
　　1.建立健全新型农资流通组织。积极发展农资连锁经营，建立以集中采购、统一配送为核心的新型营销体系。鼓励有条件的农资企业采取特许经营方式，吸引小型农资经营企业加盟，扩大经营规模。推进国有及供销合作社农资流通企业公司制改革，完善法人治理结构，更好地发挥农资流通主渠道作用；鼓励各类投资主体通过新建、兼并、联合等方式参与农资经营；允许农资生产企业建立销售网络。引进国外资金、技术和管理经验改造提升农资经营网络，加快农资流通现代化步伐。
　　2.健全农业生产资料服务体系。农资流通企业要将农资销售与服务紧密结合起来，开展配送、加工、采购服务和技术服务及农机具租赁等多样化服务，为农民提供产前、产中、产后技术服务，大力推广有利于保护生态环境和提高农产品质量、科技含量较高的新型农资产品。农资生产企业要加强与农资流通企业协调合作，研制生产适合不同地区、不同季节和不同农产品种植特点的新型农资产品。
　　3.整顿和规范农业生产资料市场秩序。建立健全农资价格监控机制，防止生产和流通环节随意抬高价格，保证农民能够得到各种政策优惠。加快建立种子、农药、化肥、农机具等产品经营的市场准入制度，健全农资损害赔偿机制，为保护农民利益提供制度保障。加大执法检查力度，严厉打击制售假冒劣质农资产品等坑农行为。完善农资市场监督体系，加快农资信用体系建设，建立长效监管机制。
　　（四）积极引导农民进入市场。
　　1.为农民进入市场创造良好环境。要把农村流通设施纳入农村基础设施建设范围，进一步健全农村市场供求、价格等信息网络，为农民提供及时准确的市场信息，降低生产和经营风险。加强对农村市场的执法监督，规范农村市场秩序，防止假冒伪劣产品流入农村，严厉查处不正当交易和竞争行为，打击欺行霸市、强买强卖等不法行为，健全市场投诉受理机制，保护农民合法权益。在政策上对农民进入市场加以引导，调动农民进入市场的积极性，使农民真正成为市场主体。
　　2.鼓励农民从事商品流通。除法律法规禁止的领域外，农村个体工商户和私营企业都可以进入。在工商登记和税费方面对农民从事农产品、农业生产资料及消费品等流通给予支持。鼓励农业生产大户、运销大户注册为法人，从事农产品运销。
　　3.大力发展农民流通合作组织。通过多种方式加强宣传，提高农民对建立各类流通合作组织重要性的认识。供销合作社改革，要按照《中共中央国务院关于深化供销合作社改革的决定》（中发[1995]5号）和《国务院关于解决当前供销合作社几个突出问题的通知》（国发[1999]5号）精神继续推进，通过体制和机制创新，把供销合作社真正办成农民自己的合作组织。支持在农村建立以产品为联系或纽带的各类协会、商会，鼓励发展农村经纪人队伍。加快研究制定农村流通合作组织的有关法规。中央和地方政府要安排专门资金，支持各类农民专业合作组织开展信息、技术、培训、质量标准与认证、市场营销等服务，有关金融机构要支持农民专业合作组织建设标准化生产基地、兴办仓储设施和加工企业、购置农产品运销设备，财政要适当予以贴息。

　　三、加强对农村商品流通工作的领导
　　各地区和有关部门要以“三个代表”重要思想为指导，牢固树立科学发展观和正确的政绩观，充分认识搞好农村商品流通工作对农民增收、农村经济发展和全面建设小康社会的重要意义，按照统筹城乡经济发展的要求，把农村商品流通工作作为解决“三农”问题、促进农民增收的一项重要任务，摆到重要议事日程，加强领导，落实措施，切实抓紧抓好，更好地发挥流通对农业生产和农民消费的带动作用。商务、发展改革、农业等部门和供销合作社要按照各自职能积极开展工作，加强业务指导和督促检查。发展改革、农业、财政、金融、税务、工商行政管理、质检等部门要从资金、税收、市场准入等方面积极支持。各有关方面要通力协作，共同做好农村商品流通工作。